FAQ COVID-19: Sonderregelung für Wohnungsmietverträge

Mit einem weiteren Maßnahmenpaket zur Bewältigung der COVID-19-Pandemie hat der Nationalrat am letzten Wochenende eine Reihe von Bundesgesetzen beschlossen, die weitreichende Auswirkungen auf Wohnungsmietverträge enthalten. Die Regelungen sehen u.a. etwa eine Mietzinsstundung und den Schutz vor Kündigung und Räumung vor, wenn Wohnungsmieter wegen der aktuellen Corona-Krise erheblich in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit beeinträchtigt werden und so mit ihren Mietzinszahlungen im Zeitraum April bis Juni 2020 in Verzug geraten. Vorübergehend wird die Klagbarkeit des Anspruchs auf Mietzinszahlung für diese Mietzinsperioden ausgesetzt. Ebenso kann aus diesen Gründen keine Kündigung oder Räumungsklage eingeleitet werden.  Aber zuerst die gute Nachricht für beide Seiten: befristete Wohnungsmietverträge, die im 2. Quartal 2020 auslaufen, können ausnahmsweise bis Jahresende verlängert werden.
 

• Welche kurzfristigen Möglichkeiten gibt es für die Verlängerung befristeter Mietverträge?
  Für demnächst auslaufende Wohnungsmietverträge wurde eine von § 29 MRG abweichende Verlängerungsmöglichkeit geschaffen. § 5 (2. COVID-19-JuBG) sieht für befristete, der Voll- und Teilanwendung des MRG unterliegende, Wohnungsmietverträge, die nach dem 30.3.2020 und vor dem 1.7.2020 ablaufen vor, dass abweichend von § 29 MRG der Mietvertrag schriftlich (!) für einen Zeitraum bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden kann.
  
  Zur besseren Bewältigung der Krisensituation wurde temporär und ausnahmsweise die Möglichkeit einer Verlängerung von Wohnungsmietverträgen auf eine kürzere Zeit als drei Jahre geschaffen. Diese kurzfristige Verlängerung muss schriftlich erfolgen und den Bestimmtheitserfordernissen gem § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG genügen. Das bedeutet wie bisher, dass es einer schriftlichen (gemeint unterschriftlichen) Vereinbarung bedarf - ein einfaches E-Mail reicht für eine Unterschriftlichkeit nicht aus! Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt der Vertrag automatisch um weitere drei Jahre verlängert.
   

• Einschränkung der gerichtlichen Geltendmachung von rückständigen Mieten
  Gemäß § 1 (2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz - 2. COVID-19-JuBG) kann der Vermieter allein wegen eines Zahlungsrückstands einen Wohnungsmietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern, wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
  
  Kommt ein infolge der COVID-19 Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigter Wohnungsmieter seinen Mietzinszahlungen im 2. Quartal 2020 nicht nach,
  kann der Vermieter bis 31.12.2020 keine Klage auf Zahlung des Mietzinses einbringen. Er darf hierfür auch nicht die einbehaltene Kaution zum Ausgleich der Mietrückstände verwenden. Die Fehlbeträge für diesen Zeitraum (samt Verzugszinsen beschränkt mit 4%) können erst nach dem 31.12.2020 eingeklagt werden. Der Mieter hat grundsätzlich also bis zum Jahresende Zeit, die Miete „nachzuzahlen“.
  
  Weiters steht dem Vermieter kein auf diesen Zahlungsverzug gestütztes Kündigungsrecht zu. Dazu ist der Vermieter erst berechtigt, sofern die für den o.g. Zeitraum geschuldeten Beträge (samt Verzugszinsen beschränkt mit 4%) nicht bis spätestens 30.06.2022 (!) nachgezahlt werden.
  
  Zu beachten ist weiters, dass dem Mieter vor dem 30.06.2022 auch keine außergerichtlichen Betreibungskosten für Zahlungsrückstände betreffend das 2. Quartal 2020 angelastet werden können.
   

• Wird mit den neuen Regelungen ein Zahlungsstopp für Wohnungsmieten begründet?
  Nein, die Zahlungspflicht für Wohnraummietverträge besteht weiter, aber es kommt zu einem vorübergehenden Ausschluss der Möglichkeit der gerichtlichen Geltendmachung  von Zahlungsrückständen eines Wohnungsmieters, wenn dieser infolge der Corona-Pandemie in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist und daher die Miete in der Zeit zwischen April bis Juni 2020 nicht oder nicht vollständig entrichten konnte. Ab Jahresbeginn 2021 kann der Vermieter einen allenfalls bis dahin nicht beglichenen Zahlungsrückstand gerichtlich einklagen, eine Kündigung oder Aufhebung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB aus eben diesem Grund kann aber erst später, nämlich ab 1.7.2022 gerichtlich geltend gemacht werden.
  
  Das Vermieterrecht, eine unterbliebene Mietzinszahlung aus diesem Zeitraum zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird also um zwei Jahre hinausgeschoben, weil man damit rechnet, dass sämtliche wirtschaftlichen Folgen der Pandemie erst nach dieser Zeit abgeklungen sein werden. Mit anderen Worten: Wird der Zahlungsrückstand nicht bis Ende des Jahres beglichen, kann der Vermieter ab Jänner 2021 zwar den Zahlungsrückstand aus dieser Periode gerichtlich geltend machen,  aber eine Kündigung des Mietverhältnisses oder eine Räumungsklage aus diesem Grund wird jedoch erst eineinhalb Jahre später (ab Juli 2022) ermöglicht, weil der Kündigungs- und Räumungsausschluss  gem § 17 Abs 2 erst am 30.6.2022 außer Kraft tritt.   
   

• Für welche Mieter gelten diese Sonderregelungen?
  Die Sonderregelungen gelten nur für
  Mieter von Wohnungen...
  Die gesetzlichen Beschränkungen der Rechtsfolgen für Mietzinsrückstände sind auf alle Wohnungsmieten anzuwenden, unabhängig davon, ob sie in den Voll-, Teil- oder Vollausnahmebereich fallen, nicht jedoch für Geschäftsraummieten oder Pacht.
  ... deren Mieten im Zeitraum von 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig sind bzw. werden
  Die gesetzlichen Beschränkungen der Rechtsfolgen gelten einerseits nur für Mietzinsrückstände, die innerhalb des 2. Quartals (April bis Juni 2020) anfallen. Zahlungsrückstände, die vor aber auch  nach diesem Zeitraum anfallen, sind (derzeit) nicht davon umfasst. Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag aus anderen Gründen (z.B. wegen nachteiligen Gebrauch) zu kündigen, bleibt von dieser Bestimmung unberührt. Andere Kündigungsgründe sowie die Kündigung oder Aufhebung aufgrund von Rückständen außerhalb des Zeitraums von April bis Juni 2020 sind (derzeit) vom genannten Gesetz nicht betroffen und gelten daher nach wie vor. Und
  ... denen eine Bezahlung in Folge der COVID-19-Pandemie nicht (vollständig) möglich ist, da ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.
  Die Gesetzesregelungen knüpfen an die COVID-19-Pandemie sowie an deren Folgewirkungen an, aufgrund derer der jeweilige Schuldner in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt wurde. Solche Beeinträchtigungen sind in verschiedensten Konstellationen vorstellbar. Das könnten z.B. wirtschaftliche Einbußen durch gesetzlich verfügte COVID-19-Maßnahmen, Arbeitslosigkeit oder auch gesundheitliche Beeinträchtigungen sein. Wer aber weder gesundheitlich beeinträchtigt noch eine erhebliche Einkommensminderung erleide, soll diese Sonderregelung nicht für sich in Anspruch nehmen können. 
  
  Die Erläuternden Bemerkungen bezeichnen § 1 als eine temporäre Ausnahmebestimmung zu den ansonsten geltenden Grundsätzen. „Sie ist daher jedenfalls insofern einschränkend auszulegen, als die Beschränkung der Rechtsfolgen jedenfalls nur eintritt, wenn die Einkommensverluste aufgrund der COVID-19-Pandemie dazu führen, dass der Mieter seiner Pflicht zur Mietzinszahlung nicht vollständig oder überhaupt nicht nachkommen kann.“ Die Ausführungen des Gesetzgebers lassen zwar erkennen, dass die Maßnahmen keinen Freibrief für Mieter bedeuten, die Miete nicht zu bezahlen sondern zum Schutz jener gedacht sind, die erheblich in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit getroffen wurden, wenn es auch in der Praxis zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen wird, ab wann die Erheblichkeitsschwelle der Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit überschritten wird. Die Beweislast dafür trägt nach allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen jedoch der Mieter.    
  
  Demonstrativ führt der Gesetzgeber in den EB nachfolgende Beispiele für die Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit an:
  
  Ein Kellner oder ein Reiseleiter, dessen Arbeitsverhältnis wegen der Schließung des     Restaurant- oder Touristikbetriebs gekündigt wird.
  
  Ein selbständiger Friseur, der seinen Betrieb schließen muss.
  
  Eine selbständige Physiotherapeutin, deren Patient/innen nunmehr ausbleiben.
  
  Ein Selbständiger, der seiner Berufstätigkeit nicht mehr nachgehen kann, weil er an COVID-19 erkrankt ist und sich deshalb wochenlang in Spitalsbehandlung oder in berufsverhindernder Quarantäne befindet.
  
  Die nach dem MRG bestehende Möglichkeit des Mieters, eine Kündigung durch Nachzahlung des ausständigen Mietzinses bis vor der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz abwenden zu können, besteht weiter. Dies setzt voraus, dass den Mieter kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft.
   

• Was gilt hinsichtlich der Betriebskosten?
  Die in der Mietzinsvorschreibung enthaltenen Vorauszahlungen für Betriebskosten bzw. eine allfällige Betriebskostennachzahlung sind in den Gesetzesmaterialien nicht erwähnt und werden wohl nach den allgemeinen zivilrechtlichen Bestimmungen von den Sonderregelungen ebenso umfasst sein. Bei einer Betriebskostennachzahlung wird wohl auf den Fälligkeitszeitpunkt (übernächster Zinstermin) abzustellen sein. Auf andere Versorgungsverträge, die der Mieter direkt mit Dritten abgeschlossen hat (Strom, Gas etc.) finden diese Sonderregelungen keine Anwendung.    
   

• Kann ein Mietverhältnis in nächster Zeit gar nicht gekündigt werden?
  Vorläufig außer Kraft gesetzt ist nur das Recht des Vermieters auf Kündigung des Wohnungsmietvertrags wegen ausständiger Mietzinszahlung für die Zinsperioden April bis Juni 2020. Andere Kündigungsgründe bleiben von diesen Sonderregelungen ebenso unberührt, wie etwa eine  Kündigung oder Räumungsklage, die sich auf Zahlungsrückstände vor oder nach diesen Zeitraum bezieht oder auf einen erheblich nachteiligen Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter bezieht. Zu beachten werden aber die derzeitigen Einschränkungen des Gerichtsbetriebes und auch die Sonderregelungen zur Vollstreckung sein.
  
  Um die Wohnungssuche in der gegenwärtigen Phase einzuschränken, wird Wohnungsmietern das Recht eingeräumt, einen Räumungsaufschub zu beantragen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, aus welchem Grund das zugrunde liegende Vertragsverhältnis beendet wurde. Voraussetzung für den Aufschub (§ 6 Abs 1) ist ein dringendes Wohnbedürfnis des Antragstellers; außerdem dürfen dem Aufschub keine schweren persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile des Gläubigers entgegenstehen. Vor der Entscheidung über die Aufschiebung ist dem betreibenden Gläubiger Gelegenheit zur schriftlichen Äußerung zu geben; die Äußerungsfrist wird nicht nach § 1 1. COVID-19-JuBG, BGBl. I Nr. 16/2020, unterbrochen.
   

• Welche Sonderregelungen bestehen zum Räumungsaufschub?
  Um zu verhindern, dass Personen in der aktuellen Situation aufgrund einer Delogierung unterstandslos werden - wodurch auch der Zweck der genannten Maßnahmen konterkariert würde - soll die Räumung von Wohnungen auf Antrag des Verpflichteten aufgeschoben werden können. Der Räumungsaufschub dauert bis zur Beendigung der zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit eingeschränkt ist.
  
  Anders als der Kündigungsaufschub gem § 1 setzt der Räumungsaufschub gem § 6 Abs 1 nicht voraus, dass es sich um eine durch die COVID-19-Pandemie verursachte Notlage handelt. Es spielt auch keine Rolle, ob es sich um eine Räumung aufgrund Kündigung oder Ablauf der Befristung handelt. Handelt es sich um eine Kündigung, so ist nicht nur der Kündigungsgrund des Zahlungsverzuges, sondern auch jeder andere Kündigungsgrund umfasst. Eingeschränkt wird der Räumungsaufschub nur insoweit, als es zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich ist.
   

• Sind auch Geschäftsraummietverträge von den neuen Regelungen betroffen?
  Das beschlossene Maßnahmenpaket enthält für Geschäftsraummiet- und Pachtverträge mit Ausnahme der Änderungen hinsichtlich Verzugszinsen und Betreibungskosten sowie zur Pönale keine Sonderregelungen.
  In den Gesetzesmaterialien dazu heißt es, dass „andere Fälle, wie etwa Geschäftsraummieten und Pachtverträge, auf Grundlage der bestehenden Gesetzeslage gelöst werden können. Zudem werden Unternehmen in besonderer Weise durch die aktuellen staatlichen Hilfsmaßnahmen unterstützt.“
   

• Hat der Vermieter Anspruch auf Verzugszinsen?
  Ja, die neue Regelung lässt die Fälligkeit von Mietzinsforderungen unberührt. Es fallen daher auch Verzugszinsen an, allerdings sind diese (bis 30.6.2022) mit 4% p.a. gedeckelt. Davon abweichende Vereinbarungen in bestehenden Verträgen wären unbeachtlich. Andere Verzugszinsenvereinbarungen könnten aber in Verträgen, die nach dem 1.4.2020 abgeschlossen werden, geschlossen werden.
   

• Gibt es Anspruch auf außergerichtliche Betreibungskosten?
  Vermieter, die außergerichtliche Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen aufgrund eines Zahlungsrückstandes das 2. Quartal 2020 betreffend vor dem 30.6.2022 setzen, werden dies nicht auf den Mieter überwälzen können. Die allgemeinen gesetzlichen Kostentragungsbestimmungen gelten nur im Hinblick auf nach dem 30.6.2022 gesetzte Maßnahmen. Diese Regelung gilt nur für vor dem 1.4.2020 abgeschlossene Verträge und ist wie auch die Verzugszinsenregelung nicht auf Wohnungsmietverträge beschränkt. Dies sollten Vermieter jedenfalls  beachten, wenn sie ab 1.1.2021 bereits  Vorbereitungsmaßnahmen zur Hereinbringung eines Mietzinsrückstandes betreffend das 2. Quartal 2020 treffen.
   

• Ausschluss von Pönalen
  Die beschlossenen Regelungen zum Ausschluss von Pönalen (§ 4 2. COVID-19-JuBG) werden insbesondere für Projektentwicklungs- und Bauverträge signifikante Auswirkungen nach sich ziehen. Die Sonderregelungen befreien unter bestimmten Umständen von der Verpflichtung zur Zahlung einer Konventionalstrafe (Pönale). Der Vertrag muss dazu vor dem 1.4.2020 abgeschlossen worden sein und der der Pönale zugrundeliegende Schuldner-Verzug eine Folge von Covid-19 sein. Diese Begünstigung tritt am 30.6.2022 außer Kraft. Pönale-Termine bis zu diesem Zeitpunkt könnten sich daher als wirkungslos erweisen, was jedoch immer einer Prüfung im Einzelfall bedarf. Die Beweislast für das Vorliegen einer solchen Begünstigung trifft den jeweiligen Schuldner (z.B. Generalunternehmer, Bauträger).
   

• Für wen gelten Kreditstundungen?
  Ergänzende Regelungen wurden auch für die Stundung von Krediten beschlossen. Für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15.3.2020 abgeschlossen wurden, werden Ansprüche des Kreditgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen 1.4.2020 und 30.6.2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Verbraucher aufgrund der durch die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einkommensausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Nicht zumutbar ist dem Kreditnehmer die Erbringung der Leistung insbesondere dann, wenn sein angemessener Lebensunterhalt oder der angemessene Lebensunterhalt seiner Unterhaltsberechtigten gefährdet ist. Solcherart gestundete Ansprüche auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen sind nicht im Verzug. 
  
  Diese Regelung gilt auch für Kleinunternehmer (iS von Art. 2 Abs. 3 des Anhangs der Empfehlung 2003/361/EG der Kommission vom 6.5.2003, ABI. L 124), sofern der Kreditvertrag vor dem 15.3.2020 geschlossen wurde und das Unternehmen infolge von Umständen, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind, die Leistungen nicht erbringen kann oder dem Unternehmen die Erbringung der Leistungen ohne Gefährdung der wirtschaftlichen Grundlagen seines Erwerbsbetriebs nicht möglich wäre.

Den aktuellen Gesetzestext finden Sie hier. 
(Quelle: www.ovi.at, am 07.04.2020)